Аналитики KEY CAPITAL исследовали региональные рынки новостроек России и выявили несколько регионов, где сочетание низкого объема строительства, высокого уровня зарплат и рыночной динамики последних лет создает предпосылки для будущего роста цен на жилье. Согласно результатам анализа, наиболее перспективными с этой точки зрения выглядят Республика Коми, Омская область, Орловская область, Красноярский край, Рязанская область, Брянская область, Вологодская область, Кемеровская область, Республика Бурятия и г. Санкт-Петербург.
Исследование основано на гипотезе о цикличности рынка и влиянии ряда факторов на динамику цен. Предполагается, что наиболее вероятный и быстрый рост цен на жилье ожидается в регионах, где сочетаются следующие тенденции: низкий объем текущего строительства, высокая доля населения с заработной платой выше 100 тысяч рублей, заметный рост цен в 2023 году, последующее замедление или снижение цен в 2024 году, а также сокращение предложения новостроек за последние шесть месяцев, предшествующие апрелю 2025 года. Для анализа были использованы данные по этим пяти показателям. Сначала были составлены отдельные списки регионов-лидеров по каждому показателю. Затем, регионы были проранжированы по всем пяти показателям, причем показателям «доля высоких зарплат» и «объем строительства на 1000 жителей» был присвоен больший вес (3), чем остальным показателям (1). Регионы с наименьшей взвешенной суммой рангов были определены как наиболее перспективные для инвестиций.
Регионы РФ с наибольшим потенциалом роста (восстановления) цен
| Регион | Низкий объем строительства (кв.м. на 1000 чел.) | Доля зарплат выше 100 тыс. руб. в месяц | Динамика предложения за последние 6 месяцев | Рост цен в 2023 г. | Динамика цен в 2024 г к 2023 г | |
| 1 | Республика Коми | 316 | 21% | -13% | 25% | -19% |
| 2 | Кемеровская область | 368 | 14% | 3% | 40% | -21% |
| 3 | г. Санкт-Петербург | 474 | 27% | -10% | 19% | 5% |
| 4 | Омская область | 480 | 7% | 4% | 36% | -18% |
| 5 | Красноярский край | 524 | 23% | -9% | 41% | 9% |
| 6 | Брянская область | 536 | 5% | -15% | 36% | -20% |
| 7 | Республика Бурятия | 549 | 12% | 21% | 13% | 8% |
| 8 | Орловская область | 558 | 4% | -28% | 24% | -19% |
| 9 | Рязанская область | 559 | 6% | -12% | 28% | -21% |
| 10 | Вологодская область | 610 | 10% | -12% | 24% | -15% |
Источник: KEY CAPITAL, ЕИСЖС, Росстат, «РИА Рейтинг»
Результаты исследования показали, что регионов с «идеальным» сочетанием всех рассматриваемых факторов, указывающих на однозначный потенциал роста цен на новостройки, не выявлено. Это подтверждает сложность и неоднородность российского рынка недвижимости. Тем не менее ряд регионов демонстрирует наиболее благоприятное сочетание тенденций, что делает их привлекательными для инвестиций. В топ вошли регионы с различными комбинациями факторов, среди которых наблюдается как высокая доля населения с большими зарплатами, так и низкий объем строительства, что может свидетельствовать о наличии отложенного спроса. Также в топ вошли регионы, где наблюдалось значительное замедление роста цен в 2024 году после бурного роста в 2023, что может указывать на потенциал для восстановления роста в будущем. Подробно рассмотрим пять регионов-лидеров.
В Республике Коми отмечены относительно высокие зарплаты (21% населения с доходом выше 100 тыс. руб.), низкий объем строительства (316 кв.м. на 1000 жителей), умеренное снижение предложения (-13%), а также значительное замедление роста цен в 2024 году (-19%) после роста на 25% в 2023.
Омская область характеризуется более низкими зарплатами (7%), но также низким объемом строительства (480 кв.м. на 1000 жителей). Снижение предложения незначительное (4%), а замедление роста цен составило -18% после роста на 36% в 2023 году.
В Орловской области зарплаты ниже среднего (4%), объем строительства выше, чем у лидеров (558 кв.м. на 1000 жителей), но при этом наблюдается одно из самых больших снижений предложения (-28%) и заметное замедление роста цен (-19% после 24% роста в 2023).
Красноярский край, наоборот, демонстрирует высокие зарплаты (23%) и средний уровень строительства (524 кв.м. на 1000 жителей). Снижение предложения небольшое (-9%), а вот динамика цен отличается от других регионов топа: в 2024 году цены продолжили расти на 9% после роста на 41% в 2023.
В Рязанской области зарплаты относительно невысокие (6%), строительство на среднем уровне (559 кв.м. на 1000 жителей), снижение предложения умеренное (-12%), а замедление роста цен значительное (-21% после 28% роста в 2023).
«Важно отметить, что наше исследование фокусируется на долгосрочных факторах, влияющих на цены на новостройки, – комментирует Ольга Гусева, генеральный директор KEY CAPITAL. – Поэтому вполне возможно, что в ближайшие месяцы в выделенных регионах может продолжаться замедление роста цен или даже их снижение под влиянием текущей рыночной конъюнктуры. Однако, даже в этом случае, общие тенденции местных рынков, ситуация со спросом и предложением, а также уровень доходов населения говорят о том, что именно в этих регионах мы ожидаем наиболее быстрого восстановления или ускорения роста цен в перспективе. Сочетание таких факторов, как низкий объем строительства на тысячу жителей, высокая доля населения с зарплатами выше 100 тысяч рублей, а также существенная коррекция цен после периода бурного роста, создает базу для будущего повышения стоимости жилья. Конечно, инвестиции в недвижимость всегда связаны с определенными рисками, и перед принятием решений необходимо проводить тщательный анализ конкретных проектов и локальных особенностей рынка. Тем не менее, наше исследование позволяет выделить регионы, которые заслуживают пристального внимания инвесторов, ориентированных на долгосрочную перспективу».