Компания CORE.XP, занимающая лидирующие позиции в консалтинге и управлении инвестициями в недвижимости в России и СНГ, подвела итоги первых шести месяцев 2025 года. Эксперты выделили ключевые тренды на инвестиционном рынке, рынках жилой, торговой, офисной и складской недвижимости, а также дали прогноз на второе полугодие.
Ключевые тренды
Владимир Пинаев, генеральный директор CORE.XP
В первой половине 2025 года все сегменты рынка недвижимости – как коммерческой, так и жилой – продолжают испытывать влияние ключевой ставки, что приводит к разнонаправленной динамике.
Офисный сегмент демонстрирует рост продаж: объём сделок купли-продажи офисов по итогам первого полугодия должен вырасти в 1,5 раза относительно аналогичного периода 2024 г. и составить порядка 270 тыс. кв. м. При этом объемы аренды снижаются.
На складском рынке, с одной стороны, происходит охлаждение спроса, с другой – девелоперы наращивают объемы строительства. По итогам года ожидается ввод 4,7 млн кв. м новых складских площадей, что на 23% превысит показатели 2024 года и станет рекордным.
В сегменте торговых центров также продолжается развитие, но за счёт малых форматов. Так, по итогам 2025-го в Москве планируется ввести 382,2 тыс. кв. м новых торговых центров, что в 2,5 раза превысит среднегодовые показатели предыдущих пяти лет. Только за первое полугодие было открыто 85,5 тыс. кв. м — это на 66,3% больше, чем за аналогичный период 2024 года. При этом средняя площадь открытого в первом полугодии торгового центра составила 15,4 тыс. кв. м, что подтверждает тренд на локальные, районные торговые центры, ориентированные на повседневный спрос.
Что касается инвестиционной активности, то в текущих условиях мы не ожидаем повторения рекордов прошлого года (в 2024 году итоговый результат зафиксировался на 1,3 трлн руб.). Тем не менее, общий объем инвестиций в 2025 году может достичь 1 трлн рублей.
Инвестиции
Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP
Согласно предварительной оценке, по итогам первого полугодия 2025-го общий объем инвестиций в недвижимость России достигнет 334 млрд руб., снизившись на 39% относительно аналогичного периода 2024 года.
В сегменте площадок/площадей под жилье рынок увидел снижение в 2 раза, до 90 млрд руб. под давлением продаж в жилом сегменте и высокой ключевой ставки.
В коммерческой недвижимости сокращение инвестиций составило 34%, до 244 млрд руб.
Доля конечных пользователей на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость выросла до 51% (+3 п.п. относительно всего 2024 года). Вложения на стадии девелопмента достигли 46% (+12 п.п. относительно всего 2024 года) от инвестиций в коммерческую недвижимость на фоне ограниченного предложения готовых объектов.
Снижение инвестиций наблюдалось во всех секторах коммерческой недвижимости. Наибольшее падение наблюдается в производственно-складском сегменте – на 63%, что связано с неопределенностью по ставкам аренды и отсутствием ожиданий их роста. Это привело к тому, что складская недвижимость, традиционно занимавшая второе место по объему инвестиций в коммерческой недвижимости, уступила позиции торговой недвижимости.
В других сегментах также отмечается отрицательная динамика: инвестиции в офисную недвижимость сократились на 22%, в ритейл – на 26%, в гостиничный сектор – на 27%.
Высокие процентные ставки сдерживают инвестиции в недвижимость даже среди конечных пользователей. В связи с этим прогнозируется снижение общего объема инвестиций в недвижимость в 2025 года до 800-1000 млрд рублей.
Жилая недвижимость
Екатерина Ломтева, директор направления жилой недвижимости CORE.XP
В I квартале знаковыми изменениями стали краткосрочный подъем спроса (на 14,6% год к году), а также резкий спад объема реализованных площадей в апреле, когда показатель сократился почти на 40% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
Помимо этого, среди важных трендов рынка можно выделить активизацию инвестиционного спроса на фоне незначительного снижения процентных ставок по депозитам и ожидания скачка цен, связанного с возможным снижением ключевой ставки.
Вместе с тем растет популярность программ рассрочки — это связано с отменой льготных ипотечных программ и высокими процентными ставками. Доля ДДУ, заключенных без ипотеки, на протяжении III квартала 2024 года до II квартала 2025 года держится на уровне 54%.
На рынке классов «премиум» и «делюкс» продолжается повышение цен и объемов сделок. Изменение цен мотивирует рост стоимости проектов — в некоторых из них цена на старте составляет 3 млн руб./кв. м.
Сохраняется тренд на редевелопмент исторических зданий — появляются новые уникальные объекты с высокой капитализацией, при этом снижается локационная привязка премиум-сегмента к ТТК и центру Москвы.
Рост стоимости капитала повлиял на снижение активности запуска новых проектов. Себестоимость новых проектов толкает стартовые цены продаж вверх. Стартовые цены продаж, сформированные финансовой моделью, не привлекательны для покупателей, что приводит к увеличению стартового периода без активных сделок. В свою очередь, агрессивный маркетинг и рост расходов на продвижение не дают существенного результата без скидок и длительных рассрочек
В условиях дорогих заемных средств фокус девелоперов был смещен на решение проблем с ликвидностью. Используется так называемый «портфельный подход» к наполнению эскроу, так как реализация проектов с дальним горизонтом ввода существенно превышает их строительную готовность.
Помимо этого, был зафиксирован тренд на продажу площадок под строительство с ТЭПами и проектов в активной стадии строительства: среди них можно выделить, например, сделку с ЖК Republic от FORMA и Страна Девелопмент.
Некоторые девелоперы в рассматриваемый период анонсировали массовые скидки до 50% — такой ход был обусловлен конкуренцией с банковскими депозитами за розничного инвестора. Другие игроки рынка приняли решение об упаковке нераспроданных остатков в ЗПИФ — это напрямую связано с таргетом на квалифицированных участников фондового рынка на фоне снижения активности институциональных инвесторов.
Складская недвижимость
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP
Спрос
Общее замедление экономики отражается на объёмах спроса на складские площади: в первом полугодии 2025-го площадь закрытых сделок составила 1,2 млн кв. м – это на 40% ниже, чем в аналогичном периоде 2024 г. Наибольшее снижение наблюдается в регионах, где объём сделок за первую половину года сократился в 2 раза.
В то же время, формируется отложенный спрос, который, как ожидается, будет реализован во второй половине года со смягчением ДКП.
В консервативном сценарии (при текущей ДКП) годовой объём сделок составит 2,3-2,7 млн. кв. м, что существенно ниже уровня 2024 г. (снижение до 40%). Из них почти 60% придется на Московский регион.
Экономика продолжает перетекать в онлайн, но это не отражается на спросе на складские площади: в прежние годы игроки этого сегмента набрали большие объёмы, которые требуют освоения. Поэтому онлайн-ритейл уступает первенство в структуре спроса на склады лидеру прежних лет – food-ритейлу.
Новое строительство
Первое полугодие 2025 г. демонстрирует высокие результаты объёмов нового строительства: по итогам первых 6 месяцев может быть завершено строительство 2,2 млн кв. м, что станет рекордным значением относительно аналогичных периодов предыдущих лет. При этом более чем на 60% этот объём будет сформирован регионами, где строятся крупные BTS (Built-to-suit) проекты (преимущественно для e-com и продуктового ритейла – главные драйверы экспансии в регионы)
Для сравнения, в первом полугодии 2024 г. было построено всего 844 тыс. кв. м (в 2,6 раз меньше, чем в том же периоде 2025 г.)
Всего по итогам года складской рынок России пополнится 4,7 млн кв. м новых складов, превзойдя на 23% результат 2024 г.
При этом, если на региональных рынках сохраняется тенденция преобладания BTS объектов (в результате сделок 2023-2023 гг.), то в столичном регионе особенностью этого года станет высокая доля спекулятивного девелопмента – на такие проекты придётся 49% всего объёма нового строительства, что, конечно, не может не сказаться на объёмах доступного предложения.
Свободные площади
По итогам первого полугодия доля свободных площадей на Московском рынке может увеличиться до 2,6% (основная причина – ввод спекулятивных объектов и замедление спроса). В последний раз рынок достигал такого показателя в конце 2022 г. В целом это – некритичные значения: наоборот, такой уровень является маркером здорового состояния рынка после последних «гипертрофированных» лет.
На ключевых региональных рынках уровень свободных площадей варьируется от 1 до 3%, также демонстрируя рост относительно предыдущих периодов.
Что касается субаренды, то в настоящее время данное явление не носит массовый характер, как это было, например, в 2022 г., хотя его объёмы и растут (в основном за счёт крупных федеральных игроков, предлагающие размещение на своих площадях на короткий срок как в Москве, так и регионах). Так, например, в столичном регионе на предложения по субаренде приходится всего 11% общего доступного предложения (без учёта проектов).
До конца года ожидается рост показателя доли свободных площадей до 3-3,5% на рынке Московского региона, в регионах – в среднем до 3-5%, на фоне снижения объёмов сделок и завершения строительства спекулятивных проектов.
Ставки аренды
Весь 2023-2024 гг. мы наблюдали стремительный рост ставок аренды. Однако в начале 2025 г., на фоне роста доступного предложения и снижения темпов поглощения площадей, они не только прекратили расти, но и показали небольшое снижение: во втором квартале средняя запрашиваемая ставка аренды в Московском регионе составила 12 000 – 12 300 руб. за кв. м в год (без учёта ОРЕХ и НДС). При этом верхняя граница среднего значения проходит по новым строящимся объектам.
Несколько ниже уровень ставок на субарендное предложение. Однако, как показывает практика последних лет, такой продукт имеет свою специфику, поэтому подходит не всем арендаторам. Кроме того, скромные объемы субарендного предложения не позволяют ему оказывать заметное давление на общий уровень арендных ставок.
В регионах России ставки в среднем варьируются от 11 000 до 12 000 руб. за кв. м в год на склады класса А.
В течение 2025 года мы ожидаем стабилизацию ставок аренды на текущем уровне. Рассчитывать на снижение не стоит, в том числе ввиду прогнозируемого роста активности спроса к концу года.
Light Industrial
Рынок объектов класса Light Industrial продолжает демонстрировать устойчивый рост – по итогам 2025 года объем введенных площадей составит более 513 тыс. кв. м (без учёта Москвы и МКАД), что почти равно совокупному объёму нового строительства за предыдущие три года. Ожидается, что к концу первого полугодия рынок пополнится на 235 тыс. кв. м.
В первом квартале 2025 г. доля свободных площадей составила 6%, ставки аренды в среднем составляют 15 435 руб. за кв. м в год (без учёта НДС), цены продажи продемонстрировали снижение до 117 077 руб. за кв. м (без учёта НДС). Снижение цены продажи связано с появлением новых продуктов от новых игроков на рынке, находящихся на ранних стадиях строительства и предлагаемых на более низких условиях, нежели действующие парки.
Особое внимание на рынке привлекает развитие многоэтажных форматов Light Industrial – первые подобные проекты уже реализуются в Москве и Подмосковье, где девелоперы предлагают современные многоуровневые комплексы.
При этом географическое распространение проектов Light Industrial выходит за пределы столичного региона – подобные объекты уже успешно реализуются в ряде регионов России, демонстрируя потенциал для дальнейшего развития по всей стране.
2025 год, безусловно, интересен для складского рынка: сверхрекордные показатели уступают место более сбалансированным значениям, знаменуя смену цикла рынка последних лет. Однако, не исключён эффект отложенного спроса, который мы неоднократно наблюдали в прошлые годы, особенно в периоды кризисов, способный дать новый импульс активности на рынке.
Офисная недвижимость
Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP
В первой половине 2025 года спрос на офисы упал на 15% на фоне дефицита предложения, составив 670 тыс. кв. м.
При этом доля покупок оставалась высокой – 40% от общего объема спроса. В абсолютном выражении было приобретено 270 тыс. кв. м офисов, что в 1,5 раза превышает показатель годичной давности.
Рост сегмента покупок обеспечили, в первую очередь, крупные приобретения офисных площадей под собственные нужды. Среди ключевых сделок – покупка структурами Лукойла 50 тыс. кв. м в бизнес-центре «AFI2B», компанией РВБ – 44 тыс. кв. м в комплексе «Легион I», а также приобретение Т-банком 28 тыс. кв. м в «Здании Телеграфа».
В то же время, сегмент аренды показал заметное снижение: объем упал на 35% относительно первого полугодия 2024 года и составил 400 тыс. кв. м. Основной причиной сокращения стал дефицит качественных помещений, а не снижение спроса. Ограниченное предложение продолжает сдерживать потенциальный спрос со стороны арендаторов.
По прогнозу, общий объем сделок аренды и купли-продажи на офисном рынке в 2025 году составит 1,2 млн кв. м, что на 44% меньше результата 2024 года. Несмотря на ожидаемое снижение по сравнению с рекордными значениями 2023–2024 гг., прогнозируемый на 2025 год уровень спроса останется в пределах средних значений за последнее десятилетие.
Спрос дошёл до «за МКАДа»
В 2025 году топ-3 самых крупных сделки аренды офисов были заключены в бизнес-центрах, расположенных за пределами МКАДа. К примеру, фармацевтическая компания Хеликс арендовала порядка 11 тыс. кв. м в БЦ Неополис на Киевском шоссе. Группа российских электротехнических компаний IEK GROUP стала одним из крупнейших арендаторов БЦ Comcity — 7 тыс. кв. м. Третьей крупной сделкой стала аренда ритейлером 12 Storeez офиса на 4 тыс. кв. м в новом бизнес-парке Сколково Парк.
Общий объем сделок аренды в офисах за МКАДом вырос за год на 16% и составил порядка 66 тыс. кв. м (против 57 тыс. кв. м в первой половине 2024 года). Наиболее востребованными стали лоты размером до 300 кв. м (доля 61% от общего объема аренды за МКАДом в 2025) и от 1 000 до 3 000 кв. м (доля 15%).
Переориентация арендного спроса за пределы МКАДа объясняется наличием доступных офисов в данной локации. 25% из общего объема предложения доступного в аренду (как в существующих, так и в строящихся объектах) на май 2025 г. расположено за МКАДом — это порядка 300 тыс. кв. м, что является наибольшим показателем среди всех субрынков. В частности, за МКАДом свободна бо́льшая часть крупных блоков от 5 000 кв. м.
В сегменте покупки офисы за МКАДом пользуются наименьшей популярностью после ЦДР среди других географических зон — в 2025 г. на них пришлось 10% от общего количества сделок по покупке офисов в Москве. Это также объясняется наличием предложения на рынке — большая часть предложения, доступного для покупки расположено в зоне между ТТК-МКАД.
1,2 млн кв. м офисов свободно на рынке в 2025
В 2025 году общий объем свободных офисов, как в существующих объектах, так и планируемых к вводу в 2025 году, составляет 1,2 млн кв. м. Порядка 61% (692 тыс. кв. м) площадей из этого объема пришлось на помещения в существующих бизнес-центрах, 39% (456 тыс. кв. м) — офисы в новых объектах, ввод в эксплуатацию которых планируется в 2025 году.
Наибольший объем свободных офисных площадей сконцентрирован за МКАДом (300 тыс. кв. м) и в Юго-Западном субрынке за ТТК (276 тыс. кв. м), где представлены как действующие бизнес-центры, так и объекты в стадии строительства.
Западный округ демонстрирует иной тренд: здесь 129 тыс. кв. м (81% предложения) приходится на новые БЦ (с датой ввода в 2025 году), в то время как существующие здания составляют лишь 31 тыс. кв. м (19%).
В центральных деловых районах (ЦДР, Москва-Сити, Ленинградский ДР) свободное предложение ограничено. Менее 15% свободных офисов нового строительства сосредоточено в центре. При этом в существующих объектах наблюдается выраженная концентрация предложения: 50% свободных площадей (339 тыс. кв. м) сосредоточено всего в двух локациях — Юг, Юго-Запад и зона за МКАДом.
47% свободных офисов в готовых бизнес-центрах Москвы требуют отделки
На май 2025 года 47% доступных для аренды или покупки офисов в готовых бизнес-центрах Москвы (уже введенных в эксплуатацию и готовых к заеду) предлагаются в бетоне — 327 тыс. кв. м. Порядка половины этого объема составляют недавно введенные в эксплуатацию объекты (БЦ Tesla, ЗИЛ Технопарк, Парк Легенд и пр.).
В Москве свободные офисные помещения без отделки сосредоточены в нескольких ключевых локациях — 38% таких площадей находятся за ТТК в Обручевском районе и ЗИЛе (ЮАО), а еще 26% — за МКАД.
Годом ранее в мае 2024 г. на рынке предлагалось сопоставимое количество помещений без отделки, однако их объем был на треть выше — 485 тыс. кв. м — за счет объектов, предлагаемых к покупке или аренде целиком. Доля таких офисов составляла превалирующие 57% (485 тыс. кв. м) в общем объеме доступного на май 2024 года предложения в существующих бизнес-центрах. Офисы без отделки на фоне дефицита предложения пользуются спросом. К примеру, в начале 2025 года структуры Лукойла купили БЦ AFI2B на 50 тыс. кв. м.
2/3 свободных площадей в существующих объектах – маленькие офисы размером менее 500 кв. м
В структуре свободных офисов в существующих объектах на первую половину 2025 г. порядка 67% от общего количества помещений пришлось на небольшие лоты до 500 кв. м. Совокупный объем таких офисов, доступных для аренды или покупки, составил 100 тыс. кв. м.
Доля средних по размеру лотов (1 000–5 000 кв. м) составила 19%, при этом в абсолютном выражении доступный объем офисов такого размера наиболее высокий – 262 тыс. кв. м.
Наименьшая доля (12%) предложения приходится на офисы 500–1 000 кв. м, на рынке свободно менее 68 тыс. кв. м.
При этом крупные офисы размером свыше 5 000 кв. м, востребованные для штаб-квартир, составили менее 2% от общего свободного предложения на первое полугодие 2025 года, что свидетельствует о сохранении дефицита качественных площадей, подходящих для корпораций.
Торговая недвижимость
Евгения Прилуцкая, директор отдела по работе с торговыми площадями CORЕ.ХР
Структура открытий новых арендаторов
Категория «Одежда, обувь и аксессуары» остаётся лидером в структуре открытий в этом полугодии, с долей в 31%. Качественные бренды, как локальные, так и иностранные, проявляют устойчивый интерес к открытиям в торговых центрах Москвы. Например, в «Афимолл Сити» открылся первый магазин казахстанского бренда Gaissina площадью 900 кв. м, а российская Ushatava заняла в этом же торговом центре 330 кв. м.
На втором месте — «Предприятия общественного питания» (доля — 13%), за ними следует категория «Развлечения», на которую пришлось 11%. Отдельно стоит отметить первое за долгое время открытие кинотеатра КАРО 6 Киргизия в РЦ «Место встречи Киргизия».
9% открытий приходятся на «Товары для дома», по 7%— на «Услуги и сервисы» и «Товары для детей», по 6% — на «Спорт и оздоровление» и «Бытовая техника и электроника», 5% — на «Книги и подарки», 2% — на «Косметика и парфюмерия», 2% — на «Спортивные товары», 1% — на «Ювелирные изделия и часы».
70% открытий в категории «Услуги и сервисы» сформированы государственными учреждениями и сервисами.
Торговые центры трансформируются в многофункциональные пространства, сочетающие ритейл, гастрономию и развлечения.
Число выходов иностранных брендов снижается
Иностранные бренды демонстрируют умеренный интерес к российскому рынку. На сегодняшний день в 2025 году в России открылось 7 международных брендов, что несколько уступает динамике первого полугодия 2024 года – 16 наименований.
Географическое распределение: Европа (29%), СНГ (29%), Турция (29%) и Азия (13%).
Примечательно, что средний размер магазина новых иностранных операторов увеличился до 298 кв. м против 220 кв. м в первом полугодии 2024 г.
72% зарубежных брендов открылись в Москве, 14% — в Санкт-Петербурге и 14% — в Нижнем Новгороде, что подтверждает сохраняющуюся концентрацию международного ритейла в столичных агломерациях. Доминирующий сегмент — Fashion (57%), за ним следуют Бытовая техника и электроника (29%) и Мебель (14%).
Доля свободных площадей может увеличиться до 6%
Рынок торговой недвижимости демонстрирует устойчивое восстановление после кризисного периода, когда доля свободных площадей достигла пика в 15% в начале 2023 года. К концу 2024 года этот показатель снизился до 5%, а в первом полугодии 2025 года составил всего 4,7%. Основными драйверами снижения показателя стали активное замещение ушедших международных брендов российскими операторами и рост спроса на качественные торговые площади.
Ожидается, что во втором полугодии 2025 года доля свободных площадей в торговых центрах Москвы может увеличиться до 6% на фоне снижения объёмов продаж и оптимизации торговых площадей некоторыми игроками рынка. Текущая ситуация свидетельствует об общей стабилизации рынка и его адаптации к новым условиям, при этом сохраняется чувствительность к макроэкономическим колебаниям.
Ввод площадей в первом полугодии 2025 года вырос на 66% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года
За весь 2025 год в Москве планируется ввести 382,2 тыс. кв. м новых торговых центров, что в 2,5 раза превышает среднегодовые показатели предыдущих пяти лет.
В 2025 году уже было открыто 85,5 тыс. кв. м — это на 66,3% больше, чем за аналогичный период 2024 года (51,4 тыс. кв. м). При этом средняя площадь торгового центра составила 15,4 тыс. кв. м, что подтверждает тренд на локальные, районные торговые центры.
Торговые центры vs Street-retail
Центральные торговые коридоры Москвы продолжают представлять интерес для размещения ритейлеров. Наиболее востребованными торговыми коридорами являются: Петровка, Патриаршие Пруды, Столешников переулок, Кузнецкий Мост, Большая Никитская. С начала года были открыты магазины Ekonika в Столешниковом переулке, The Dar Store на Малой Никитской и Спиридоновке, Planta Rosa на Большой Никитской и Pitkina в Малом Козихинском переулке. Средняя ставка аренды помещения в указанных торговых коридорах достигает 190 тыс. руб. за кв. м в год (без учёта НДС).
Новый девелопмент в торговых коридорах и в составе жилых комплексов Москвы формирует новое предложение, что тем более актуально ввиду нехватки качественных помещений для размещения в формате street-retail. Так, в недавно реконструированном Доме Булошникова на Большой Никитской в конце 2024-2025 гг. были открыты бутики: Patron Cashmere, Cocoshnick Headdress, 404 Not Found, Fluide, Nuself, Émilie Musée, Predubezhdai, Planta Rosa (категория «Одежда, обувь и аксессуары»), Giardino Magico («Косметика и парфюмерия»), способствуя позиционированию улицы не только как гастрокластера, но и новой точкой на модной карте столицы.
В свою очередь инфраструктурный ритейл в составе ЖК также становится более разнообразным, привлекает новые категории арендаторов, стремясь максимально удовлетворить потребности населения, что усиливает конкуренцию с традиционными ТЦ.
Тенденции и прогнозы
Российский ритейл продолжает адаптироваться к новым условиям, делая ставку на качественные форматы и удобство для покупателей. В торговых центрах наблюдается рост спроса на неторговые форматы: доля общественного питания, спортивных и развлекательных зон увеличивается, становясь драйвером привлечения трафика. В результате торговые центры трансформируются в многофункциональные пространства, где классический ритейл соседствует с развитыми гастрономическими, досуговыми и развлекательными пространствами. Такая трансформация приведет к изменению привычной структуры арендаторов в ТЦ.
Параллельно усиливается конкуренция со стороны качественных ритейл объектов в составе жилых комплексов. Инфраструктурный ритейл в ЖК набирает популярность, предлагая удобство и разнообразие.
Российский ритейл продолжает адаптироваться к новым условиям, делая ставку на качественные форматы и удобство для покупателей. В ближайшее время ключевыми драйверами роста станут развитие неторговых зон и конкуренция между традиционными ТЦ и street-retail.