Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на первичном рынке массового сегмента Москвы. Объем предложения сократился на 25%. Средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов на конец декабря 2023 года составила 326,3 тыс. рублей (+23% за год).
По данным «Метриум», на рынке недвижимости массового сегмента Москвы по итогам 2023 года находилось 102 проекта с квартирами и апартаментами. Суммарный объем предложения на конец периода составил 19,65 тыс. лотов, из них 17,7 тыс. – квартиры и 1,9 тыс. – апартаменты. В связи с повышенным спросом, снижением активности застройщиков и изменениями в структуре экспозиции к концу 2023 года количество продаваемых лотов сократилось на 25%.
Динамика объема предложения на первичном рынке массового сегмента по кварталам, количество лотов
Источник: Метриум
В 2023 году на рынок вышло 14 новых проектов (в 2022 году –16 проектов): 13 жилых комплексов и 1 комплекс с апартаментами. Девелопер «ПИК» вывел на рынок один проект массового сегмента, тогда как в 2022 году количество выведенных на рынок проектов от «ПИК» составило 7 штук.
Новые проекты на первичном рынке массового сегмента в 2023 г.
| № | Название | Девелопер | Объект продаж |
| 1 | Level Звенигородская | Level Group | квартиры |
| 2 | 1-й Измайловский | 1-й ДСК | квартиры |
| 3 | Citimix Новокосино | Apsis Globe | апартаменты |
| 4 | Плеханова 11 | ПИК | квартиры |
| 5 | Level Нижегородская | Level Group | квартиры |
| 6 | Метроном | Брусника | квартиры |
| 7 | Квартал Домашний | ГК Самолет | квартиры |
| 8 | Семеновский парк 2 | РГ-Девелопмент | квартиры |
| 9 | Сберсити (корпуса комфорт класса) | Сбер | квартиры |
| 10 | District 39 | Трансстройинвест | квартиры |
| 11 | Страна Озерная | Страна Девелопмент | квартиры |
| 12 | Квартал на воде | ГК Самолет | квартиры |
| 13 | Кантемировский | Русич | квартиры |
| 14 | Квартал Герцена | ГК Самолет | квартиры |
Источник: Метриум
ЮВАО сохраняет лидерство по объему предложения (19,4%, +2,1 п.п.). В округе наибольший объем экспозиции отмечен в ЖК «Люблинский парк», «Level Южнопортовая», «Первый Дубровский» за счет выведенных на рынок новых корпусов. Второе место по объему предложения занимает СВАО (16,1%, +3,9 п.п.), третье – ЗАО (16,1%, -0,5 п.п).
Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по округам г. Москвы, количество лотов
Источник: Метриум
По стадии строительной готовности отмечен прирост доли предложений в готовых корпусах (11,2%, +5,4 п.п.). Наибольшую долю занимают лоты в корпусах на стадии монтажа этажей (52,6%, -4,4 п.п.). Доля предложений в корпусах на начальном этапе (10,4%, -0,2 п.п.) и на этапе отделки (10,4%, -0,8 п.п.) практически не изменилась.
Структура предложения массового сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов
Источник: Метриум
В разрезе комнатности наблюдается сокращение доли студий (22,8%, -1,2 п.п.) и квартир с тремя спальнями (9,4%, -0,5 п.п.). Снижение доли студий может быть обусловлено повышенным спросом на квартиры и апартаменты компактного формата. Прирост доли предложения отмечен в лотах с одной (38,5%, +0,7 п.п.) и двумя спальнями (28,9%, +1 п.п.). Наибольшую долю предложений сохраняют квартиры и апартаменты с одной спальней. Доля предложения многокомнатных лотов практически не изменилась.
Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по комнатности, количество лотов
Источник: Метриум
В распределении предложения по типу отделки за год произошли незначительные изменения. Доля предложений с чистовой отделкой сократилась (62,4%, -5,5 п.п.), в то время как увеличилась доля предложений без отделки (21,3%, +3,8 п.п.) и whitebox (16,3%, +1,8%).
Структура предложения по типу отделки, количество лотов
Источник: Метриум
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра квартир и апартаментов на конец декабря 2023 года составила 326,3 тыс. рублей (+23% за год). Средневзвешенная цена метра в квартирах составила 331,9 тыс. руб. (+24% за год), в апартаментах – 261,5 тыс. руб. (+7,4% за год). Самым дорогим округом массового сегмента остается ЗАО, где средняя стоимость метра составляет 379 тыс. руб. На втором месте СЗАО – 339 тыс. руб. за метр, третье место разделяют ВАО и ЮАО со средней стоимостью метра в 329 тыс. руб.
Средневзвешенная цена предложения в новостройках массового сегмента по кварталам, руб. за кв. м
Источник: Метриум
Средняя площадь экспозиции в массовом сегменте значительно не изменилась и по итогам 2023 года составила 44,3 кв. м. (-0,7%). Сократилась средняя площадь форматов с двумя и более спальнями. Студии и лоты с одной спальней в площади не изменились. По итогам 2023 года средневзвешенный бюджет вырос на 22,5% и составил 14,5 млн руб.
Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии
| Кол-во комнат | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость квартир, руб. | |||||||||
| мин | ср | макс | мин | ср | макс | мин | ср | макс | ||||
| СТ | 15,7 | 23,8 | 57,9 | 195 600 | 367 440 | 590 940 | 4 314 300 | 8 742 690 | 16 666 770 | |||
| 1К | 27,6 | 37,8 | 127,6 | 175 000 | 341 410 | 591 415 | 5 954 900 | 12 898 450 | 38 740 000 | |||
| 2К | 43,5 | 57,4 | 117,6 | 162 791 | 317 300 | 496 600 | 8 737 300 | 18 203 990 | 35 634 457 | |||
| 3К | 60,5 | 78,6 | 126,8 | 160 100 | 290 430 | 486 500 | 11 510 096 | 22 827 110 | 42 000 000 | |||
| 4К+ | 89,4 | 106,2 | 227,3 | 157 500 | 254 620 | 414 032 | 16 919 710 | 27 031 200 | 65 917 000 | |||
| итого | 15,7 | 44,3 | 227,3 | 157 500 | 326 320 | 591 415 | 4 314 300 | 14 469 870 | 65 917 000 | |||
Источник: Метриум
Рейтинг самых доступных предложений в декабре 2023 года:
– Wellbe: студия-апартамент 19,7 кв. м за 4,3 млн руб.;
– Clementine: студия-апартамент 20,63 кв. м за 4,6 млн руб.;
– «Citimix Новокосино»: студия-апартамент 21,7 кв. м за 5,5 млн руб.
По итогам 2023 года на рынке недвижимости массового сегмента было зарегистрировано 42,2 тыс. сделок ДДУ, что на 9,3% выше, чем в 2022 году. В декабре 2023 года было отмечено 4,02 тыс. ДДУ, что превышает объёмы спроса в октябре и ноябре. Это объясняется фактором сезонности, а также объявлением о повышении первоначального взноса по льготной ипотеке, что вступил в силу с 1 января.
Количество сделок по ДДУ в новостройках массового сегмента по годам, количество лотов
Источник: Метриум
В IV квартале 2023 года доля ипотечных ДДУ в массовом сегменте составила 86%. За декабрь 2023 – 89% (+4 п.п. за месяц), что является рекордным показателем за год.
Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости массового сегмента по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками.
Источник: Метриум
В 2023 году самым востребованным округом остается ЮВАО, где было заключено 21% сделок ДДУ (-3 п.п. за год). Рост доли сделок ДДУ отмечен в ЗАО (18%, +3 п.п. за год), СВАО (13%, +1 п.п. за год) и ЮАО (9%, +1 п.п. за год). В целом, в распределении доли спроса по округам не отмечено аномальных изменений.
Распределение сделок по ДДУ в 2023 году на первичном рынке недвижимости массового сегмента по округам
Основные тенденции 2023 года
В 2023 году на рынке новостроек массового сегмента стартовало 250 корпусов в 88 проектах (-16%), что на 16% меньше, чем в 2022 году – в прошлом году на рынок было выпущено 298 корпусов в 105 проектах.
На рынке массового сегмента отмечено сокращение объемов экспозиции, что объясняется как повышенным спросом, так и пониженной активностью застройщиков. Повышенный уровень спроса не выступает главным фактором сокращения объемов предложения.
«С августа 2023 года в связи с повышением ключевой ставки и на фоне информации об увеличении первоначального взноса по льготной ипотеке на рынке новостроек Москвы наблюдался повышенный спрос, простимулированный стремлением потребителей успеть приобрести недвижимость по доступным ипотечным программам, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – В сентябре 2023 года на рынке массового сегмента спрос достиг рекордных значений за весь рассматриваемый период. Далее из месяца в месяц сокращающийся уровень спроса сопровождался ростом доли сделок по ипотеке. В декабре 2023 года спрос вырос относительно октябрьских и ноябрьских показателей, что объясняется фактором сезонности, а также объявлением о повышении первоначального взноса по льготной ипотеке, что вступил в силу с 1 января.
Доля ипотечных ДДУ на рынке массового сегмента к декабрю 2023 года составила 89%, что является рекордным показателем за год. С момента повышения ключевой ставки ипотечные программы продолжают ужесточаться – средняя ставка по стандартной ипотеке в декабре 2023 года достигла 16,2%. В первой половине 2024 года на рынке недвижимости ожидается охлаждение спроса, после изменения условий по ипотечному кредитованию.
В структуре спроса массового сегмента наибольшую долю составляют компактные варианты жилья. За 2023 год доля заключенных ДДУ с квартирами и апартаментами менее 40 кв. м составила 58%.
В 2024 году уровень спроса во многом будет зависеть от внешнего регулирования, новых ипотечных программ и от покупательской способности потребителей в сложившихся рыночных условиях».