Генеральный директор «Главстрой-Недвижимость» Алексей Гусев о том, почему Московская область станет главным бенефициаром спроса на первичную недвижимость в 2024 году.
23 декабря вступили в силу изменения условий ипотеки по льготным программам, а именно – снижен максимальный размер кредита до 6 млн рублей и повышен первоначальный взнос до 30%. Данные изменения существенно сужают доступность ряда лотов в экспозиции в массовом сегменте, в первую очередь – в границах Старой Москвы, где на долю ипотечных сделок, согласно открытым источникам, приходится более 70% сделок. Сегодня средняя цена лота в комфорт-классе в границах старой Москвы колеблется в районе 15,5 – 16 млн рублей, в Новой Москве – 11 млн рублей, в Московской области – 8,5 – 9 млн рублей.
Исходя из представленных бюджетов и с учетом предложенных условий, очевидно, что выигрывает предложение последних, так как максимально допустимая цена лота с учетом нюансов новых ограничений на льготную ипотеку – 8,6 млн рублей (при первоначальном взносе 30%).
Рассмотрим на примере однокомнатной квартиры:
| Москва | Московская область | |||
| До 23.12.23 | После 23.12.23 | До 23.12.23 | После 23.12.23 | |
| 1к | 1к | 1к | 1к | |
| Стоимость лота | 11 910 706 ₽ | 11 910 706 ₽ | 5 950 048 ₽ | 5 950 048 ₽ |
| Первоначальный взнос | 2 382 141 ₽ | 3 573 212 ₽ | 1 190 010 ₽ | 1 785 014 ₽ |
| Собственные средства (помимо ПВ) | 0 ₽ | 2 337 494 ₽ | 0 ₽ | 0 ₽ |
| ИТОГО средств в момент покупки: | 2 382 141 ₽ | 5 910 706 ₽ | 1 190 010 ₽ | 1 785 014 ₽ |
| Тело кредита | 9 528 565 ₽ | 6 000 000 ₽ | 4 760 038 ₽ | 4 165 034 ₽ |
| Процентная ставка | 8% | 8% | 8% | 8% |
| Срок кредитования | 25 лет | 25 лет | 25 лет | 25 лет |
| Ежемесячный платеж | 73 543 ₽ | 46 309 ₽ | 36 739 ₽ | 32 146 ₽ |
Данные: «Главстрой-Недвижимость»
Таким образом, в случае приобретения квартиры в Москве, в моменте потребуется потратить в 3 раза больше собственных средств, чем в области. В случае отсутствия необходимой суммы увеличивается либо срок ее накопления, и покупка будет отложена, либо покупатель будет вынужден приобрести квартиру по стандартной программе, в этом случае % по кредиту вырастет до 18%, а ежемесячный платеж составит 153 626 рублей (при первоначальном взносе равном сумме взноса по 1-комнатной квартире в области).
Наиболее выигрышными окажутся локации в непосредственной близости от МЦД, гарантирующие не только комфортную цену предложения, но и быстрый доступ к деловым центрам столицы.
МЦД-1: Одинцово – Лобня (Минское шоссе – Дмитровское шоссе);
МЦД-2: Нахабино – Подольск (Волоколамское шоссе – Симферопольское шоссе);
МЦД-3: Зеленоград – Раменское (Ленинградское шоссе – Новорязанское шоссе);
МЦД-4: Апрелевка – Железнодорожный (Балашиха) (Киевское шоссе – Носовихинское шоссе).
В этих локациях расположено 45% всего предложения Московской области. Доля предложения с бюджетом лота 8,6 млн рублей – 55%. По всему рынку Московской области доля такого предложения составляет 25%.
Наибольшая концентрация проектов с допустимым в рамках льготной ипотеки бюджетом в районе Носовихинского шоссе и Новорязанского.
Исходя из представленной аналитики, мы прогнозируем, что падение спроса на проекты комфорт-класса в границах старой Москвы составит 30%, а вот спрос на проекты в Московской области напротив увеличится на 15-20%, что повлечет за собой как увеличение предложения, так и, как следствие, увеличение средней стоимости квадратного метра в наиболее привлекательных локациях.