Доля ипотечных сделок на первичном рынке Москвы по итогам 2023 года выросла на 9 процентных пунктов и достигла 77%. При этом порядка 75% заемщиков оформляют кредиты с господдержкой. Это самый востребованный, но не единственный доступный способ приобретения новостройки. Эксперты компании «Метриум» рассказывают об основных альтернативах льготной ипотеки на фоне ужесточения правил ее выдачи.
Траншевая ипотека
В конце 2023 – начале 2024 гг. широкое распространение получила траншевая ипотека. Этот принципиально новый продукт на российском первичном рынке появился в 2022 году. Данный маркетинговый инструмент рассматривался в качестве альтернативы «околонулевым» кредитам, которые попали под запрет ЦБ. Однако по-настоящему популярной траншевая ипотека стала, когда власти начали постепенно сворачивать льготные программы.
Траншевый кредит подразумевает, что банк выдает клиенту заем на покупку строящегося жилья частями, которые перечисляются на счет девелопера. Чаще всего траншей два, но может быть и больше. Первую часть денег банк переводит застройщику после подписания договора долевого участия (ДДУ), и он может быть как символическим, так и достигающим 30% от общей суммы кредита. В любом случае до ввода дома в эксплуатацию сохраняется комфортная сумма выплат.
После сдачи (или незадолго до нее, если такое условие указано в договоре) банк должен перевести девелоперу последний транш с оставшейся суммой. С этого момента клиент начинает платить банку сумму основного долга и проценты. Сейчас оформлять траншевую ипотеку особенно выгодно, ведь, по прогнозам ЦБ, к концу 2024 года снизится ключевая ставка. Следовательно, кредит можно сразу рефинансировать.
Также некоторые девелоперы предлагают субсидирование ипотеки на определенный срок. Если механизм не подразумевает переплату, то это однозначно выгодно для клиента. Впрочем, даже с увеличением стоимости квартиры опция оправданна, ведь, в отличие от траншевой ипотеки, распространяется в том числе на готовые квартиры.
Ипотека с двумя аккредитивами
Многие банки сейчас предлагают ипотеку с двумя аккредитивами (специальными банковскими счетами). Первый оплачивается сразу после регистрации. В свою очередь, второй находится в банке установленный срок (не менее 6 месяцев). В течение периода, пока деньги хранятся на счете, клиент получает сниженную процентную ставку, так как банк «пользуется» деньгами. В установленный период раскрывается второй аккредитив, происходят расчеты с застройщиком, а у клиента повышается ставка. По сути, для клиентов это своеобразный аналог траншевой ипотеки, хотя принцип действия этих кредитных инструментов отличается.
Беспроцентная рассрочка
Платная рассрочка предоставляется под 7-15% на длительный срок, а также под 1% на месяц. Вместе с тем беспроцентная рассрочка встречается чаще. Срок ее предоставления колеблется от одного месяца до десяти лет. Самые популярные варианты – от шести месяцев до двух лет. Вопреки распространенному заблуждению, многие застройщики предоставляют рассрочку не только на строящееся, но и на готовое жилье.
С учетом высокой ключевой ставки и фактического сворачивания льготной ипотеки доля сделок с рассрочкой в 2024 году может вырасти с 6-7% до 8-12%. Длительная беспроцентная рассрочка, по сути, подразумевает дисконт, так как цена ликвидной недвижимости в долгосрочной перспективе неуклонно растет. Данная опция – оптимальный вариант для потенциальных ипотечных заемщиков, планирующих досрочное погашение кредита.
Трейд-ин
Популярность программ трейд-ин постоянно растет, прежде всего, в связи со снижением уровня платежеспособности населения. Их предлагают уже более 80% московских застройщиков, включая почти все крупные компании. Максимальное число сделок по данной схеме происходит с жильем массового сегмента. Однако девелоперы используют трейд-ин и при реализации недвижимости бизнес-класса, изредка – премиум-класса.
Программы трейд-ин от разных застройщиков могут предполагать срочный выкуп старого жилья самим девелопером (частный случай – выкуп с проживанием) либо проведение обмена после его реализации на вторичном рынке. Кроме того, у каждого девелопера есть свой список неликвидных объектов, с которым он не согласится работать. Это могут быть коттеджи, апартаменты, квартиры в ветхом фонде, жилье с очень большой площадью.
Вместе с тем многие потенциальные клиенты первичного рынка обладают жильем, которое подходит для трейд-ин. Безусловно, обмен вторичной квартиры на новостройку является выгодным, ведь «старый фонд» подвержен ускоренной амортизации. Кроме того, современные квартиры отличаются более эргономичными планировками и высокой энергоэффективностью.
«Даже после сворачивания всеобщей льготной ипотеки доля кредитов с господдержкой останется на высоком уровне – порядка 50%, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Тем не менее, не все покупатели подходят под условия семейной и IT-ипотеки. Однако таким клиентам не стоит отчаиваться. Девелоперы предлагают ряд альтернативных маркетинговых инструментов, среди которых практически каждый сможет найти подходящий. И наверняка компании будут искать новые способы привлечения покупателей. Например, один из федеральных девелоперов уже запустил в ряде проектов аренду квартир с платежами в счет накопления первого ипотечного взноса. Потенциальные покупатели могут выбрать жилье в одном из доступных готовых жилых комплексов на сайте застройщика. Срок аренды на усмотрение клиента составляет 12, 15 или 18 месяцев. В ближайшей перспективе таких станет больше».